НОВОСТИ

Рынок коммерческой недвижимости, как никакой другой завязан на понятие «собственность». Его главным составляющим является право собственности на объекты.

Навыки, знания и умения, характерные для рынка услуг, и технологии, характерные для производства, можно менять и перемещать на другие территории. Недвижимость переместить нельзя, следовательно, можно изменять только права на нее и их обременения. Кроме того, каждый объект уникален в силу своего проектного решения, технического состояния и местоположения. Значит, и права на него тоже уникальны. Объекты могут находиться в разных местах и иметь разное техническое состояние, следовательно, их рыночная привлекательность тоже различна.

Исходя из того, что основой рынка коммерческой недвижимости яв­ляются права собственности, целесообразно рассматривать его основных участников через призму их отношений к этим правам. Условно схему взаимоотношений участников можно представить в виде (рис. 1):

(рис. 1)

центре находится собственник (инвестор), обладающий всеми пра­вами на объект недвижимости. В первом (внутреннем) круге сосредото­чены те участники рынка, которые в своей деятельности непосредственно связаны с собственником. Обитатели второго (внешнего) круга связаны с собственником только через участников первого круга.

Под собственником (инвестором) подразумевается только такой субъ­ект, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т. е. использование недвижимости для собственных нужд (built-to-suit) в данном случае не рассматривается. Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного способа использования или распо­ряжения своим недвижимым имуществом. Прибыль может быть получе­на в результате:

1) текущей деятельности по управлению объектом (сдача его в аренду или лизинг);
2) продажи, причем в этом случае на сумму прибыли влияют, как объ­ем произведенных инвестиций, так и изменения конъюнктуры рынка (на­пример, общий ценовой рост);

Соответственно стратегия поведения собственника может быть различ­ной. Например, он может организовать инвестиционный процесс, вклады­вая собственный капитал и привлекая заемный для того, чтобы реконструировать или перепрофилировать принадлежащий ему объект, сделать его привлекательным для арендаторов, а затем передать управляющей компании, которая, сдавая площади в аренду, обеспечит ему необходимую доходность на вложенный капитал. Он может после приобретения закон­сервировать объект, обеспечивая лишь самые необходимые мероприятия по его поддержанию, и ждать улучшения рыночной ситуации, чтобы про­дать его с наибольшей выгодой для себя. В любом случае собственник подвержен совокупным рискам, которые ему необходимо учитывать при выборе линии поведения:

1) риски владения — возможность потери прав собственности из-за притязаний третьих лиц или каких-либо административных действий со стороны властей;
2) риски ликвидности — достаточно длительная экспозиция объекта при продаже;
3) риски профессиональной состоятельности партнеров — непра­вильный выбор партнеров, который может привести к снижению запла­нированной доходности.

Кроме названных, собственник может столкнуться еще с другими рис­ками (например с рисками изменения градостроительной ситуации (они могут повлиять на ликвидность и на стоимость объекта), с транзакционными рисками, связанными с проведением платежных операций, и с дру­гими, более специфическими), муниципальными рисками и т.д.

Все это говорит о том, что процедуры рискменеджмента, обеспечи­вающие сведение всех рисков к разумному минимуму, крайне важны для собственника, если он не хочет потерять свою недвижимость или снизить ее доходность.

Для принятия решения об инвестировании или о приобретении объекта будущий собственник должен совершить ряд действий, т.е. произвести:

1) оценку объекта для того, чтобы убедиться, что предложенная цена не превышает его рыночную стоимость на данный момент;
2) техническую экспертизу состояния строительных конструкций и инженерных сетей;
3) правовую экспертизу всех документов на собственность;
4) экологическую экспертизу, связанную с качеством окружающей среды;
5) анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного будущего использования объекта;
6) расчеты инвестиционной привлекательности объекта.

Только всесторонне изучив полученные результаты, можно принимать решение о его приобретении или инвестировании. Следует отметить, что иногда, стремясь сэкономить на предварительных исследованиях или за недостатком времени, потенциальные собственники опускают один или несколько из перечисленных пунктов, что впоследствии почти всегда при­водит к гораздо большим затратам сил, средств и времени.

После приобретения прав собственности на объект инвестор открыва­ет его новый жизненный цикл, являясь инициатором каждой его фазы. В течение этого цикла сами собственники могут несколько раз меняться. В зависимости от решаемых задач они могут делиться на несколько типов:

1) профессиональный инвестор — создания объекта, а затем его ре­ализация. Собственник- девелопер всегда рассчитывает на более высокую доходность, по сравнению с профессиональным или институциональным инвесторами, поскольку на девелоперской фазе жизненного цикла объек­та риски выше, чем на постоянной;
2) спекулятивный собственник — приобретает объект для его после­дующей перепродажи. Длительность владения имуществом у него невы­сока — 1-2 года, инвестиций в объект не производится. Зачастую спекулятивными собственниками выступа­ют риэлтерские компании;
3) рейдер — суть действий данного типа инвестора состоит в сле­дующем: в результате банкротства или по каким-либо иным причинам он приобретает объект, чаще имущественный комплекс производственно­го предприятия, по сравнительно невысокой цене, которая обусловлена тяжелым финансовым положением предприятия, неудовлетворительным техническим состоянием зданий и инженерных сетей, отсутствием или неправильным оформлением прав собственности на здания и земельные участки. Рейдер оформляет на свое имя такую собственность в полном соответствии с установленными правилами.

Зачастую это довольно тру­доемкий и затратный процесс, особенно в отношении земельных участ­ков. Далее имущественный комплекс бывшего предприятия может быть разбит на лоты и продается новым собственникам. В силу того, что рей­дер в первую очередь борется за снижение входной цены, и при этом его права на собственность практически постоянно оспариваются третьими лицами, риски в этом виде бизнеса достаточно высоки, однако это ком­пенсируется высокой прибыльностью. Таковы основные особенности главного участника рынка коммерчес­кой недвижимости — собственника или инвестора.